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PG电子APP豪宅王中海扛起丰台高端改善大旗
2025-06-21 
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2025年是北京房地产市场公认的豪宅大年，因为届时将有大量豪宅新盘入市。业内评判豪宅的标准是什么呢？就是售价在8万+以上的项目，我们称之为豪宅。我观察了一下，在北京所有房企当中，能在2025年有3个及以上新入市豪宅的房企只有一家，它就是中海。
目前中海在北京豪宅市场有四大天王，这四大天王的第一位是位于朝阳区酒仙桥的中海·萬吉玖序，第二位是位于丰台区万泉寺的中海·丽金府，第三位是为于丰台区原来拍的西郊永库地块中海丽泽叁號院，第四是还没有正式入市的海淀区树村地块。这四个项目构成了北京中海豪宅版图的四大天王。
中海地产在2025年不仅拥有这四大天王项目，更重要的是除树村地块外，其他三个项目已先后开盘，并取得了相当不错的销售业绩。中海·丽金府开盘热销39亿；5月18日中海·萬吉玖序正式开盘，热销63.7亿；6月8日中海丽泽叁號院正式开盘，热销16.8亿元。
在这三个已开盘项目中，中海·丽金府和中海丽泽叁號院的热销普遍地让业内感到多少有点惊讶。因为从去年开始，整个丰台的市场可以用一个字来概括，那就是“卷”。不仅供应量大，而且很多项目的销售结果并不理想。因此，对于很多房企而言，在丰台拿地变得异常谨慎。那么，站在当下这个节点，我们再回溯一下中海在丰台拿的这两块地，以及背后的逻辑。
2024年，也就是去年12月12日，中海以110.54亿元拿下了万泉寺地块。在2025年1月16日，中海再次出手丰台，以40.08亿拿下了丰台西郊冷库地块。这两块地合计投资额高达150.62亿，可以说中海地产是重仓了一把丰台。于是在中海拿完这两块地之后，很多业内人士表示看不懂。其实从我个人理解，中海一定是经过了深度的研判，才决定花重资重仓这两块地。为什么这么说？虽然这两块地在丰台，但是它是在丰台的丽泽商务区板块。因此它的价值已不是丰台楼市的价值，而是内城核心资产的价值。
前两天我向郭毅老师要了一份数据，这个数据是从2020年到2024年五年的时间，丰台区8万+豪宅的成交套数及丰台豪宅成交套数占北京8万+以上豪宅成交套数的比例。这五年时间丰台豪宅总计成交8017套，占北京8万+豪宅成交套数的30%。即便在去年市场低迷的情况下，丰台豪宅的成交套数也达到了4087套。虽然与同期相比下降近50%，但其占北京8万+豪宅的成交比例反而有所提升，达到了34.4%，超过了2023年的32.4%。
从刚才所说的这组数据，大家能看出来丰台豪宅的客户基础还是足够的。但是有一点，在这几年我们看到的丰台豪宅的成交套数，丽泽商务区板块几乎占到了一半。为什么要强调丽泽商务区，因为在整个丰台，产业基础最厚实的一个板块就是丽泽商务区，它号称北京经济增长的第三极。直到目前整个丽泽商务区已经入驻的企业达到了1200多家。而且整个丽泽商务区的规模，它是金融街规模的3倍。
从产业方面聚焦于数字金融、互联网金融、金融科技等新兴的业态，像类似于银河证券、长城资产、中信资管、华为总部等这些知名的企业都在丽泽商务区。有了强大的产业支撑和产业人口的支撑，再加上丽泽商务区所在的位置在北京来说就是内城。因此我认为中海斥巨资拿这两块地，也是看中了整个区域当下及未来的强劲发展，因为是内城，它所带来的对于类似于西城外溢这样客户的一个吸引。但同时我们还要看到一个现状，就是经过前几年的集中供应之后，在整个丽泽板块它的供应量相对已经成为一种稀缺。基于对供需两端的深度分析，我相信中海拿着两块地也才有了更坚定的信心。
说完中海拿丰台这两块地的逻辑之后，我们再聊一个话题，就是这两个项目为什么会热销？在前段时间我也专门去了一趟中海·丽金府和中海丽泽叁號院，包括案场的营销负责人，还有一些购买这两个项目的客户，也都做了一些交流。站在我的角度，我认为无论中海·丽金府还是中海丽泽叁號院，之所以能够形成热销的原因，基础点是在于两点：第一是在于中海好房子Living OS系统的加持；第二是在于中海豪宅体系的强支撑。
咱们先说第一点，在2025年对于中国房地产市场而言，也被称为好房子元年。因为在两会期间，好房子也首次被写进了政府工作报告。在3月两会之后，4月29日中建就举办了好房子营造体系发布会。在这个发布会上，中海地产也发布了中建营造体系下的首个好房子产品标准，就是刚才所提到的Living OS系统。这个系统旨在全面落实好房子安全、舒适、绿色、智慧四大特征，基于3万+中海业主的访谈，通过16大产品系统满足24项客户期待和172项全维客户需求，从而为行业好房子标准提供范例参考，助力构建房地产发展新模式。
而随着中海好房子Living OS系统的发布，在北京也第一时间在一些新项目得到了落实。比如刚才提到的中海·萬吉玖序、中海·丽金府、中海丽泽叁號院等中海在北京新入市的项目，这个系统都有全面的落实。我举几个例子，在参观中海·丽金府和中海丽泽叁號院的时候，现场的销售员给我们做了一个演示。当厨房的燃气浓度超过标准时，这个系统不仅会自动关闭燃气阀门，同时还能实现自动开窗通风，还有一点就是推送报警。在我所看到的大量所谓好房子项目当中，中海关于安全的这点措施是唯一的。
再比如说关于践行智慧这一点，这两个项目都有一个叫智慧大屏。这个智慧大屏是由中海科技自行研发的，它的功能是什么呢？一方面全面链接家中的所有电器设备，包括中央空调、新风系统，甚至小到自动窗帘，在这个大屏上都能够一键实现运行。不仅如此，比如说它的新风系统部分，就有健康人居环境监测板，它能监测什么呢？室内的温度、湿度、PM2.5等等。不仅仅是监测，根据监测到的指标，它能够实现让人体最舒服的一种指标状态。包括刚才提到的中央空调，在这个智慧大屏的科技中，还能够实现AI风口。所谓AI风口，就是在室内不同的居室空间，根据每个人的体感状态，能够实现自动调节。这个智慧大平台号称是全屋的体检系统，能够实时的监测每一台设备的运行状况。当运行出现状况时，它一方面会溯源是哪台设备出了问题，同时还会实现呼叫维修，甚至一键下单更换配件。
除了这些之外在居住空间上，无论中海·丽金府还是中海丽泽叁號院，也都充分享受到了好房子的红利。在这必须说明一点，这两个项目是目前北京市场仅有的几个实现了南向封闭阳台+花池设计的项目。这种规划设计据我所知今后在北京市场已经很难出现了。但是对于业主来说，这意味着有更超高的空间获得感。简单来说，这种规划对业主而言，同样的钱会买到最大的使用面积，这在目前丽泽板块来说也是唯一的。
还有一点，无论中海·丽金府还是中海丽泽叁號院，除了室内空间获得感的增加之外，这两个项目也充分利用了今年北京市场全面推行好房子政策的机会，在项目上都实现了双会所。一个会所就是我们常说的正常的会所配套，另外一个会所就是利用架空层实现一个单独的会所面积。比如中海·丽金府，它的下沉会所达到了约1400平方米，包括健身、游泳、棋牌室、会客厅等功能。同时在3号楼的位置，利用架空层又增加出来600平方米的会所面积。而中海丽泽叁號院的下沉会所面积也达到了约1000平方米，当然利用架空层它还单独有一个450平方米的以儿童活动空间为主题的会所。
以上这些都是这两个项目，无论借势于中海好房子Living OS系统，还是充分借势于北京好房子政策全面落地的春风，使得无论中海·丽金府还是中海丽泽叁號院，都能够在同单价同总价的市场竞争中脱颖而出，赢得买房人的认可。
当然还有另外一个很重要的原因就是关于中海的豪宅体系，这也是成就两个项目形成热销的关键因素。2020年中海甲叁號院横空出世，一举奠定了中海在北京的豪宅地位。当然与项目同步推出的就是中海的藏峰系，这个产品系已经成为北京高端产品系的代表之一。随后中海地产又接连推出了中海京叁號院、中海和瑞叁號院、中海丰和叁號院，包括刚才所提到的中海丽泽叁號院。
而在2024年，中海地产也推出了全新战略级产品系玖序系，并同时落地于上海、深圳、南京、北京。去年在北京落地的玖序系就是位于西城区的京华玖序。有一个数字足以证明中海玖序系的成功。在2024年，上海、深圳、南京、北京4个城市的4座玖序系累计销售金额超过了600亿。无论是刚才提到的藏峰系，还是在去年推出的玖序系，这都足以证明中海豪宅的基因。
有朋友该问了，如果说中海丽泽叁號院它是延续了中海藏峰系，那中海·丽金府它是一个什么样的定位呢？中海·丽金府它的定位是高于藏峰系比肩玖序系，全新一代豪宅作品。也由此大家可以想象，中海地产在中海·丽金府包括中海丽泽叁號院这两个项目上的投入。无论它的建筑、立面、园林、精装，甚至包括物业，均是秉承了中海最高端的产品定位，满足北京高端改善客户的需求。
因为这两个项目也都分别去看过，包括样板间也都实际的去参观过，从我个人感受来说，绝对匹配的上北京高端人群的需求。而且在很多做法上，它肯定是充分洞悉了北京改善客户的居住痛点，同时也围绕新时代下高端改善客户人群的审美，以及对实际使用功能的居住需求，而做的整个产品的研发。
第一，这两个项目的品质感、高级感在线。无论是中海·丽金府还是中海丽泽叁號院，室内精装部分都用了大量的奢石+木饰面+金属线条+皮革的应用，使得整个项目的品质感极高。以中海·丽金府建面约181平方米的样板间为例，在玄关处使用了巴西进口奢石金玉满堂，而这个金玉满堂同样也应用在了餐边柜的台面。中海·丽金府的电视背景墙用的是意大利白金砂，这也是一种高级石材。比如主卫在洗漱台的台面，用的是和香格里拉酒店同款进口奥巴马木纹大理石，地面用的土耳其欧亚白的石材，主卫地面用的是沁园春雪石材，同时还有杏叶型的拼花。
中海丽泽叁號院也一样，电视背景墙包括餐边柜都用了一款名叫烟雨江南的石材，同时包括公区地面、主卫墙面等也都用了大量天然的石材。这些奢石再配合上大量的木饰面，包括一些金属的线条，使得整个空间感显得很高级。这也是很多买房人对于无论是中海·丽金府还是中海丽泽叁號院，在材料成本的投入上表示相当的认可。
第二，施工工艺。这次看两个项目的样板间有一个很深的感受，就是无论石材还是木饰面，都用了大量的弧形设计。我们知道用弧形设计，一方面成本会相应提高，因为比较费料；另一方面，尤其到大货交付阶段，对于施工工艺的落实及质量把控难度也是相当之大。但无论是中海·丽金府还是中海丽泽叁號院，这种大量弧形转角的设计，也看出开发商的一个极致追求。
第三，收纳空间的一个极致应用。我们知道这两年在北京市场，竞争激烈的一个方面就是收纳空间。对于中海·丽金府和中海丽泽叁號院来说也是如此。无论是玄关包括餐边柜、厨房空间、卧室空间、卫浴空间还是卫生间等场景，中海确实是投入了大量精力去研究收纳空间的无限延展及功能的合理性。由于时间关系，这里就不一一展开了，大家如果有机会可以去样板间好好感受一下提到的这几点。
以上就是我个人认为无论中海·丽金府还是中海丽泽叁號院，这两个项目之所热销，一方面是得益于中海好房子Living OS系统的加持，另外一方面在于中海豪宅体系的强力支撑。再加上这两个项目位于二环内城的特殊位置，也使得中海地产对这两个项目倾注了更多成本和精力，由此赢得了买房人的认可。
说起来这两个项目有很多共性，那差异点在哪呢？最显著的部分就是在室内面积段的差异，中海·丽金府的面积段是建面约135~230平方米全四居的设计。中海丽泽叁號院是从建面约99~158平方米三居到四居的设计。
这两个项目除了刚才介绍的之外，还有一点给我留下深刻印象，就是两个项目的园林各具特色。中海·丽金府园林溯源金中都时期的造园理念，将皇家园林与当代美学相融合，特别邀请了景观设计泰斗级大师朱玉凡，以金山金水的绵延状态打造隐奢于世，栖居自然的居住状态。这个园林的效果图我之前也看了，可以说相当震撼，所以也期待中海·丽金府的实景示范区能够尽早开放。
而中海丽泽叁號院的园林是另外一种韵味，它是因为区域规划的优势，园林实际上呈现的是内外双园的状态。所谓外园就是整个板块的绿地面积超过了14公顷，相当于二百多个足球场那么大，而在整个板块中景观加上公园它的占地面积超过了一半，所以说中海丽泽叁號院也称得上公园里的房子。而紧邻项目1.2万平方米的市政公园也已经投入使用了。在内园部分，中海丽泽叁號院是以梵高莫奈画作为灵感，打造了6个艺术花园，未来的业主将会享受到森境美学的生活。
刚才也提到这两个项目的开盘都实现了热销，而中海·丽金府在5月份也成为月度北京豪宅的销冠，它的网签均价已经达到了每平方米10.7万元。而中海丽泽叁號院经过开盘之后，也开始进入到网签，现在的网签均价是在每平方米9.2万元。因此从网签的均价来说，中海·丽金府包括中海丽泽叁號院作为2025年的丰台豪宅乃至北京豪宅的代表作品实至名归。
同时这两个项目的热销，也改变了很多业内包括买房人对于丰台高端市场的认知。特别提醒一下，在丰台区除了中海·丽金府、中海丽泽叁號院这两个高端项目之外，目前在总部基地中海地产还有一个高端项目在售，它的案名是中海丰和叁號院。这个项目我之前也去过，整个产品力也很强，也是中海叁號院的代表作品，而且整个社区中间有一个千米的大湖，它在缺水的北京也是极为罕见的。
有了这3个豪宅项目的加持，相信在2025年也一定会取得更好的销售业绩。而把中海地产称之为丰台豪宅王，我想不会有人反对吧。如果您对中海·丽金府、中海丽泽叁號院，包括中海丰和叁號院感兴趣的话，欢迎第一时间联系我们的小秘书，我们将第一时间为您提供更多的买房帮助。
